問與答


好時價(House+)團隊向內政部購買實價登錄資料(自民國101年上路至今逾3年的成交記錄)以建立模型,並定期更新資料,提供使用者最新、貼近市場動向的價格。

好時價(House+)在取得實價登錄資料後,先採用嚴謹的步驟篩選合理的成交資料,後續再使用該資料建立估價模型,並應用地理資訊系統(GIS)和統計工具校正時間因素與空間因素對房價的影響,進而估計房屋目前的正常交易價格。整體而言,好時價(House+)的估價誤差範圍已達到國際自動估價平臺的水準。

好時價(House+)每個月會更新實價登錄資料並增進估價模型表現。

好時價(House+)目前可以提供幾乎全台灣的公寓、華廈、住宅大樓估價,地區涵蓋台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、基隆市、宜蘭縣市、新竹縣市、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣市、屏東縣以及花蓮縣。(離島區域及台東縣尚未提供估價服務)透天住宅的查詢,則包含宜蘭縣、新竹縣市、嘉義縣市、台南市以及高雄市。

另外,好時價(House+)提供「社區資料庫」,供民眾查詢每個社區的歷史成交紀錄,並以視覺化的方式呈現每年實價登錄所揭露的成交訊息,範圍包含臺北市、新北市、桃園市、臺中市、台南市、高雄市、基隆市以及新竹縣市。

AVM模型測試標準通常以平均絕對誤差百分比(MAPE)及命中率(Hit Rate)這兩項作為判定模型好壞的評估指標。

平均絕對誤差百分比- Mean Absolute Percentage Error, MAPE
MAPE為大量個案估價之平均誤差值,計算方式為衡量估計值(估值)與評估值(實際成交價)間之差異程度後,取其絕對誤差的平均值,而MAPE數值愈小表示模型估計效果愈精準。一般實務研究上MAPE以小於20%為標準,而好時價模型的MAPE為10.27%。

命中率- Hit Rate
命中率表示有多少比例的個案估值誤差低於某一誤差水準值,換言之,代表著在某誤差水準之下,可準確被模型評估的資料樣本數比例,命中率愈高代表模型表現愈好。舉例說明,誤差在10%的命中率為60%,其隱含在100筆資料中,有60筆資料估計的誤差範圍落在10%以內(六成資料較估準確),剩餘的40筆資料是估計誤差大於10%。一般實務研究上,誤差在10%的命中率為50%,而誤差在20%的命中率為80%才符合自動大量估價模型命中率的標準。而好時價模型命中率誤差10%範圍內平均達到62.51%水準,誤差20%範圍內平均達到88.11%水準。

好時價(House+)的操作十分簡易,僅需進行以下兩個步驟,即可輕鬆、快速獲得公正、客觀的估價標的即時可能市價:

  • 在首頁點選「進行估價」按鈕進入自動估價頁面。
  • 依使用者所欲查詢估價標的相關條件,於下列欄位點選或輸入資料,好時價(House+)即計算出估價標的之估價結果,並於估價結果呈現對應地圖資料,以供使用者參考利用:
    1. 「選擇所在位置」

      (1) 城市/行政區:依估價標的所在位置選取。

      (2) 地址:依估價標的所在位置輸入地址(含路、段、號)。

    2. 「不動產類型」

      (1) 建物類型:選取套房、公寓、華廈、住宅大樓、透天。

      (2) 屋齡:選取或輸入估價標的屋齡。

      (3) 總樓層數:選取或輸入估價標的總樓層數。

      (4) 所在樓層:選取或輸入估價標的所在樓層。

      (5) 管理有無:選取估價標的有無社區管理組織。

    3. 「不動產內部配置」

      (1) 房間數:選取或輸入估價標的房間數。

      (2) 衛浴數:選取或輸入估價標的房衛浴數,可以半套。

      (3) 坪數:輸入估價標的之總面積坪數(含附屬建物、公共設施)。

    4. 「停車位」

      (1) 選取平面或機械車位個數。

小提醒:所有的估價條件都需要點選或輸入,不得留空喔!

好時價(House+)估價結果包括房屋單價、平面車位價、機械車位價、房屋總價(含車位價)。
透天類型估價結果僅呈現房屋總價無單價,且未單獨計算車位價。
房屋總價=房屋單價*估價標的總面積+車位價格。

好時價(House+)除依據使用者輸入條件進行估價外,亦會提供鄰近地區實價登錄交易資料列表,供使用者作為價格參考,其順序依照地理位置靠近程度顯示。

因好時價(House+)提供的是公正、客觀的估價結果,故僅能依據使用者輸入之房屋所在位置、不動產類型、不動產內部配置等條件,針對非特殊條件之住宅進行估價。

若估價標的具特殊條件,使用者得以好時價(House+)的估價結果作為價格參考依據,再視實際情形差異做價格調整。

有可能。但好時價(House+)係以一般較為普遍的房屋屬性所建立的估價模型,而房屋具有異質性,可能因土地使用分區、登記方式、建材、交易樣態等實際情形而產生價格差異,故好時價(House+)估價結果僅能作為客觀條件下的參考,不代表特定的房屋價格。

本平台主要是免費提供公眾進行一般查詢價格使用,為避免商業行為引起大量網路流量干擾,限制每一IP每月供查詢30筆。

好時價房價指數由安富財經科技編撰,使用實價登錄資訊並透過重複交易法等科學方式,提供市場清楚了解房價的變動趨勢。好時價房價指數除了提供各縣市的月指數資料,提供範圍更擴及六都的行政區,以期即時且精準地掌握全台灣、縣市、行政區的房價變化趨勢。

除了使用者的意見回饋希望更清楚的了解房價趨勢,我們也發現目前市面上的房價指數特性各不相同,如樣本來源、發布頻率及範圍等。因此,我們希望提供第三方的房價指數資訊,讓民眾可以多方參考。

  • 全面:好時價房價指數發布的範圍囊括全台灣各縣市,共16個縣市及六都69個行政區,而台東縣、離島等交易樣本數不足的地區不予發布。
  • 即時:好時價房價指數以「月指數」呈現,每月提供最新的房價變化趨勢,讓民眾更即時的掌握房市動態。
  • 細緻:同個縣市內不同行政區的房價趨勢不盡相同,因此好時價房價指數除了全台各縣市的房價指數,更編撰六都內交易樣本數充足的行政區房價指數,提供民眾更細緻地了解各個行政區的房價變化。
  • 穩健:透過嚴謹的學術理論及科學方法,讓房價指數的波動更貼近市場表現,減少受到非正常交易、極端值等因素影響造成短期內房價指數大幅變化的狀況。

好時價房價指數採用的是實價登錄實施至今所揭露近200萬筆的交易資料,並透過嚴謹的自動化流程剔除所有偏離市場正常交易的案例,同時剖析房地總價、單價、車位價格等因素,分離出純粹屬於房屋本身的價格,使得樣本價格更能精確反映市場行情變化,並透過技術發展已臻成熟且先進國家採用的「重複交易法(Repeat Sales Method)」,並將該模型修正以符合台灣市場特性後進行編撰房價指數。

  • 重複交易法:根據「同一筆房地產」在不同時期的交易價格進行價格指數計算,因此房地產的條件皆相同,以反映房地產市場的價格變化。例如,A房地在2013年1月的成交單價是50萬元,2年後(2015年1月)賣出的單價是55萬元,亦即若以2013年1月為基期100,A房地在2015年1月的房價指數為110。
  • 特徵價格法:房地產的價格是由各個特徵所組成,如區位、格局、坐向、結構、樓層等,透過控制「交易樣本的特徵」,以反映市場供需造成的價格變化。例如,2013年1月的樣本數中以40坪3房2衛的大樓交易為主,平均單價是40萬元,並選定該類型房地為比較基準,而在2015年1月的樣本中相同房地特徵的平均單價變為48萬元,因此以2013年1月為基期100,在2015年1月的房價指數為120。
重複交易法 特徵價格法
美國S&P/Case-Shiller房價指數 國泰房價指數
美國FHFA房價指數 信義房價指數
加拿大CMHC房價指數 內政部住宅價格指數
英國Land Registry房價指數 英國Nationwide房價指數

好時價房價指數彙整了從2012年8月實價登錄制度實施以來,到實價登錄所揭露最新的交易資料,並以2013年1月為指數基期。

實價登錄的交易資料皆落後2至3個月公布(例如1月的交易資料須至4月才會完全揭露),因此好時價房價指數目前會有3個月的時間落差。

因為實價登錄的交易資料陸續增加,再搭配使用重覆交易法的特性下編製房價指數,因此最近三個月的指數資料會有微幅變動。
例如2017年1月的指數,在2017年2月、2017年3月更新資料時,數值可能會調整,但從2017年4月起,1月的數值不會再變動,而2月、3月的數值則可能變動。

為了版面配置,好時價房價指數以四捨五入呈現至小數點後第2位,因此使用者根據該數值計算時,可能會有微幅差距,建議「相較上月」及「去年同期」等變動率,以好時價提供的數值為主。